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许家印再度牵手郑裕彤 135亿豪取新世界内地4个项目

2015-12-04 10:36 编辑

在恒大的发展历程中,有一个非常著名的香港牌局。

2008年恒大第一次上市失利之际,恒大主席许家印为了找投资,曾花了三个月时间去香港和新世界集团的郑家父子打牌,后来的牌友还发展了华人置业的老板刘銮雄、英皇的老板杨受成以及中渝置地的主席张松桥。

7年之后,恒大顺利跻身千亿房企俱乐部。而2015年间,已跃过龙门的许家印就大手笔“反哺”曾经帮助过他的几位香港富豪,动用巨资收购他们的内地项目,据观点地产新媒体不完全统计,目前涉及资金粗略估算已达360亿元之巨。

而最新的一起大笔交易,就是回报其当年最大的恩主新世界集团郑裕彤、郑家纯父子。

12月2日晚,新世界中国发布公告,宣布与恒大正式签订协定,恒大以总代价135亿元购入其持有中国内地三项目权益,包括其持有60%权益的武汉常青花园、100%的海口新世界美丽沙以及100%的惠阳棕榈岛Resort项目。

新世界中国公告透露,交易将于2016年1月5日完成,恒大将于交易完成当天支付新世界中国首期款31.5亿元,余下收购款项将分四期于两年内支付完成。新世界中国将在此次交易中获得一次性约54亿元利润。

135亿大手笔收购

观点地产新媒体翻阅本次公告得知,在此次交易中,新世界中国武汉项目的出售价格为38亿元,惠阳项目的出售价格为11亿元,而海口项目的出售价格为86亿元。

资料显示,新世界出售的武汉项目是位于武汉市汉口的大型低密度社区住宅项目,名为武汉常青花园、武汉常青南园及武汉新华家园,总面积约为249.3万平方米。项目可发展总楼面面积包括约753,273平方米的住宅发展及418,419平方米的商用、零售及配套设施。

惠阳项目主要从事棕榈岛渡假村项目营运包括高尔夫球会的营运及房地产发展,分别占地约99.2万平方米及37.8万平方米。房地产发展的余下可发展楼面面积约为415,914平方米。

海口项目则位于海甸岛西北部沿海,项目包括住宅、低及高密度住宅及服务式住宅,总楼面面积超过200万平方米。项目第二期总楼面面积约为9万平方米现正进行施工及预计于2017年竣工。

至于出售原因,新世界中国公告表示,这次交易将标志着新世界中国的优化物业发展及投资组合策略得到进一步落实,把资源集中在高增长一线及1.5线城市,减低二线或以下城市及毛利率较低项目的投资。

新世界中国称,此举符合集团一贯的发展策略,即选择投资发展毛利率较高的项目、加快项目流转速度、以及更多发展中等规模的物业项目。这次交易的收益将有助于新世界中国地产短期内新一轮投资做好充分准备,并改善日常营运现金流。

看来,新世界意欲收缩在内地的投资战线想法并不难理解。据观点地产新媒体查阅其9月23日公布的全年业绩数据发现,2015年财政年度,新世界中国录得核心利润为26.25万港元,较同期下跌41.3%,股东应占溢利录得33.13亿港元溢利,较2014财政年度下跌28.6%。

于回顾年内,新世界中国物业销售应占经营溢利为29.37亿港元,较2014财政年度下跌41.3%。整体入账物业录得销售额约为130.68亿元,销售量为85.54平方米,较去年同期下跌39.5%。

在销售及核心财务数据全部出现下降的情况下,新世界显然将一些收益不高、周转一般的内地项目出售可谓合理选择。

据新世界中国内部人士向观点地产新媒体确认,在本次交易之后,新世界中国在海口和惠阳将不再有任何一个项目,但在武汉,新世界中国仍有其他项目。

事实上,今年7月,新世界中国刚刚在武汉长江边上联手兄弟公司周大福获得一宗土地,将兴建发展600米高的武汉周大福中心。

新世界中国方面也表示,这次交易能帮助集团在未来深耕已经取得高度品牌知名度及美誉度的一线及1.5线城市、强化并提升品牌定位、展现更为清晰的战略布局,以及改善项目平均毛利率及周转率。

360亿的香港牌局

然而问题是,如果连精明的郑氏父子都不看好,决定剥离的项目,恒大为什么愿意以如此高的金额将其买下。

在忙着替恒大算账之前,或许有一个关键仍然值得再次被提及。那就是对于恒大而言,新世界并不仅仅是单纯的交易对象,对于许家印,郑家纯也不仅仅是普通的商界前辈这么简单。

2008年3月,恒大集团启动了赴港IPO的路演,寄望通过上市获得更大发展的许家印却不巧赶上了一场席卷全球的金融危机。

恒大的第一次上市就此折戟,公司也危在旦夕。不愿意将手中项目低价出售的许家印最后选择在香港找钱。

然后就有了现在这个几乎在行业内人人皆知的故事。

许家印因喜爱邀请娱乐明星为其项目开盘助阵而认识了英皇老板杨受成,借助杨受成的人脉,许家印又认识了新世界集团主席郑裕彤。

据当时媒体报道披露,在此后的相关三个月内,许家印每个周都要和郑裕彤吃一两次饭。不管多忙,每个星期都要去郑家打一次牌。他跟郑裕彤玩锄大地,跟其子郑家纯斗地主,有时牌瘾大还会玩至深夜。

不过,显然许家印没有白和郑裕彤打三个月牌,此后的事情证明,郑裕彤将成为未来许家印和恒大渡过难关的最关键人物。

2008年6月,郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他五家机构投资入股2.1亿美元。恒大此次总共募得5亿美元。

同时,除了在资金上资助恒大帮其渡过难关,在后来的一段时间内,恒大在国内的几个重要项目开业,郑裕彤更是亲自出席站台,以行动力挺恒大。

2009年6月,当恒大危机已极大地缓解时,许家印又通过离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司,增持了恒大地产11%的股份,这也使得许家印恒大控股权由此达到了难以撼动的67.55%。

此外据观点地产新媒体了解,2008年4月30日,新世界还以7.55亿元与恒大合作开发恒大在佛山和武汉的两个项目,据此,恒大向新世界转让该两个项目的房地产开发权。招股书显示,根据合作开发协议,恒大负责提供土地使用权,新世界负责注入开发成本和后续管理资金,项目销售所得净额由恒大和新世界按照40%和60%的比例进行分摊。

据当时的招股书财务资料显示,该笔项目开发权转让为恒大即时兑现了4.74亿元的收益,且毋须缴纳企业所得税,仅此一项收益占恒大2008年税后净利的75%之巨。在2008年的房地产行业低谷中,恒大通过转让项目开发权,弥补了其常规开发模式下盈利的不足,提升盈利状况,为其再次冲击上市做好了准备。

经过这一系列的互动,许家印和郑裕彤彼此关系用“患难之交”来形容也不为过。或许正因如此,在今年新世界中国的销售出现滑坡,准备整合内地业务的困难时刻,许家印才会以135亿的巨额资金收购鼎力相助。

事实上,当年许家印香港牌局中人,除了郑家父子,其实还有华人置业刘銮雄以及中渝置地张松桥。而毫无例外,从今年年初开始,意气风发的恒大已经几番从中渝置地和华人置业手中收购获得了他们位于重庆、成都及香港的多个项目,涉及金额共计260亿港元。

现在,加上本次对新世界中国交易需要支付的135亿元,许家印为曾经帮助过他的四位富豪支付的交易金额已经达到360亿元之巨。

此外,恒大公布的11月份销售简报显示,11月份恒大实现销售额178.5亿元,同比增长33.2%;合约销售面积214.1万平方米,同比增长26.6%。前11个月,恒大累计已完成销售额1723.9亿元,完成上调后1800亿元年度目标的95.8%,较去年同比增42.8%;前11个月累计销售面积2210万平方米,同比增33.1%;累计销售均价7762元/平方米,同比增7.3%。

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