袁旭弘:商业地产要实现轻资产运营机会仍待成熟

在大家所了解的房地产开发行业中,轻资产的类型很多:以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘,以及众多开发商试水管理的地产基金,包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出,在许多人看来均属于轻资产的范畴。那到底何谓轻资产?轻资产真的“轻”吗?对于商业地产而言,轻资产方向又能否轻易达成?

本期《中国购物中心》杂志特约沈阳五州广场副董事长袁旭弘先生进行采访交流,对于时下火热的轻资产管理输出,他认为并不是新鲜事情。据袁旭弘介绍,早在90年代深圳的东方天虹,2001年深圳的东门友谊城百货,及深圳东门海雅百货,2015年的星河管理的粤商中心ICO,都是轻资产的项目。但除ICO尚未开业,其他几个项目都应该是属于失败的。

以原深圳的东门友谊城为例,当时双方合作是互相利用。金活利用友谊城的品牌效应,来提高商铺售价,等商铺销售得差不多了,友谊城百货也开业了,金活认为自己也管理得好,就与友谊城毁约自己经营了,结果导致最后的失败。因此,他强调说明,轻资产发展是社会的进步,但需要用专业的人来做专业的事情。必须具备必要的社会基础: 发达的商业地产基金,合作双方(业主方与管理方)充分信任,互相合,长期利益的共同分享,而不是短期内互相利用,只有一方得益。

商业地产的轻资产运营的机会仍待成熟

他理解轻资产的概念是以商业经营为主,是依靠资金社会化募集工作开展,是商业地产开发企业的社会分工进一步细化的结果,重点是企业开展品牌和管理的输出,企业将凭借自身的强大经营实力、品牌实力和企业信誉,对社会的商业地产资源进行整合经营,提升物业价值,并获取回报的一种新的商业地产经营模式,在适当政策成熟的时候,其将变身为商业地产金融资产交换流通的模式,为其管理的项目进一步提供融资、上市、资产买卖等服务。其本质就是通过专业化的商业地产经营道路,实现商业地产资源的最佳配置,从而通过多赢的模式,让合作的各方实现商业地产资源经营价值的最大化。

在袁旭弘看来,目前中国的一些轻资产合作方式,尚处于摸索阶段,未形成广泛推广的模式,也没有建立很好的标杆项目,自身在商业地产的成功都未有大的成就,只是形式上有一些新的方式。举例来说,两大代表企业“万万”的尝试轻资产合作,会带来商业地产经营新概念,但其蝴蝶效应的发生会有一个过程,其一、这种尝试还只是概念阶段,成功案例还未建立,示范效应还没有产生;其二、商业地产的开发周期较长,从概念到实施,本身需要一个时间周期;其三、两家企业在商业地产经营能力上和发展模式上,还没有积聚好强大的经营能力,其自身的经营水平并不高,其成功的模式,重点体现在规模和速度上,并未体现出整体长期单店水平的经营能力的绝对价值的提高,其成就有一定的偶然因素,没有普遍性。其四、两家公司在市场的绝对占有率不高,其影响力还待提高。

对于大多数企业来说,由于大部分资源还是建立在自身项目和资源的基础上运营,未被社会广泛认同和接受,因此,不能算真正的“轻”资产运营。商业地产的轻资产方向,将会有一个成功过程,不会轻易取得成功,但其代表社会资源的新的配置方向,是社会分工进一步走专业化细分的结果,也会为中国的百姓投资以及社会的各类基金,提供新的投资方向和参考的案例。市场需求、时代发展,成功案例的示范效应,将带动商业地产的轻资产经营。其趋势是会有大发展,但几年内,难以形成主流。绝大部分项目还是企业自营为主,这是由中国目前的金融政策和市场诚信度决定的,中国商业地产起步的时间短、人才少,对于商业地产的轻资产运营的时机仍不成熟。

因此,决不能盲目的跟从,趋之若鹜。如果一味的跟风经营,不顾自身条件,只做概念,不重经营,这样的方式必将导致失败,都做轻资产经营,不太现实,总是有一部分人要实实在在做商业投资,其自身条件受到限制也决定其无法开展轻资产管理工作,在品牌不成熟、城市和地段不成熟的条件下,不可能轻易成功开展轻资产运营,先要做好自身的经营,才能有机会获取社会资源的加盟合作。轻资产模式不是解决商业地产困境的万能妙药,也不是每个企业都能开展轻资产运营,商业地产困境的解决还要靠自身经营能力解困,外力在项目病入膏肓时,亦无计可施。轻资产经营是一种新的经营尝试,目前并不成熟,还不能成为最好的战略转型方向,对不同的企业条件,要进行不同的分析,目前许多企业,都不具备该种经营能力,其经营段位要求更高!

商业地产轻资产管理核心是做好资产的管理

在现有的轻资产输出管理模式当中,有万达、万科、凯德、龙湖、铁狮子门、花样年等众多“轻资产”模式,袁旭弘认为这些公司在中国市场的经营都在摸索阶段,目前不好下定论那种模式更好。各商业地产企业在自身的经营中,本身还存在较大的问题,轻资产经营更未形成规模效应,其推广和发展,暂待观察。中国市场目前,缺的是一种能做到合作各方长久共赢,资金融通快速、成本低廉的商业管理新模式,要实现集约化管理,各方在经营能力和融资能力上,都需要极大的提高。

轻资产运营作为一种趋势,未来会形成许多合作模式,不会只是一个模式。其前提条件是商业地产的资本化率要进一步提高,商业地产开发企业,在国内国外的长期融资渠道要进一步拓宽,商业地产资产的证券化需要得到国家政策的支持,允许更多的商业地产开发公司上市,将会有更多的实力地产并购基金入市,开展行业整合,私募股权基金的活跃发展也会为商业地产的发展和交易到来新的机会,商业地产的投资退出需要一个活跃和可充分流动的市场,国家对各类基金如养老基金、保险基金等的管理适度放松,允许其以适当的方式流入房地产市场。这样,谈轻资产运营才有市场基础,否则,缺乏想象力,没有好的商业资产流动性,也就没有好的市场前景。商业地产轻资产管理要做好,核心就是要做好资产的管理,建立好流动性强的商业地产资本流动市场,让资产流动起来。而轻资产运营公司在经营能力、自身资本融资能力、经营模式上需要提高加强,建立品牌化管理信誉和服务,大力发展有限合作人制度会有利于商业地产轻资产运营模式的人才流动和积聚。

在发展轻资产模式的过程当中需要重视项目的立项选择,做好开发项目前期研究和建筑规划,也要做好自身队伍的建设,要建立一个好的分配机制,调动人员的经营积极性。由于,资金提供方在投资回报上,会有较高的要求,且在资金募集合约到期退出,会有一个合理退出的违约风险,因此,对项目的经营能力要求更高,对人才队伍的素质要求、项目的执行能力,项目未来的退出机制规划,需要及早预见,建立有效的现实变现渠道和设计风险规避预案。

第三方管理输出会将为商业地产管理公司带来新的商机

中国的商业地产,在未来几年内,仍将快速发展。其发展趋势将呈现多元化的发展趋势,会呈现出越来越多的场景化趋势,其营造的购物环境,将会越来越景观化和人性化;项目会在现代科技网络技术的运用方面,会出现越来越多的跨界趋势,更多科技成果的运用,将带给消费者,更人性智能化的服务,作为管理者,大数据的采集运用,将进一步提高管理的效率,让管理的方向更明确。

购物中心的开发,将不仅是一个简单购物场所,而且还是一个人们社交的场所,更多的社会服务将在此聚合,更多的时尚潮流将在此汇聚和展示,更多社会活动将在此举办;而项目会更具综合性,办公、居住、购物、旅游、酒店、交通、教育、娱乐等多种功能会交叉出现,项目因时因地会有许多组合。而新形态如航空主题、旅游主题购物中心、创业创新主题将进行创新性的发展。

但是不管如何创新发展,商业地产的经营能力会成为越来越关键的成功因素。袁旭弘认为,未来商业地产的第三方管理输出将会为商业地产管理公司带来新的商机,就如同星级酒店的管理一样。

同时,他强调购物中心管理的核心要素包括项目的前期市场调查、市场定位、建筑规划、招商、运营等关键因素,每一项工作都十分重要,都需要积极的投入和专业的经验去判断,许多缺乏经验的公司,在项目的关键因素上都缺乏时间和经费的投入,常寄望,靠一个人或一家合作公司代办所有事物;在开发业务的秩序上也是经常缺项或者秩序颠倒,而要成功开发一个商业项目,其实是一个需要长期投入,多人多工种集体协作工作的事物,商业地产开发需要遵循成熟的开发流程规律做事,不能搞反或缺项,比如不做专业商业调查分析,就做建筑设计。成熟的商业地产公司,在市场调研和开发顺序上都有成熟的经验可鉴,而对每一项开发过程遇到的问题,都会具有一定的预见性判断经验,这样,可以很好的帮助合作方,遵循开发规律,少犯错误,而作为第三方的管理输出方还可借助自身规模优势、人才优势,弥补合作方招商和人才的短板。

目前,大部分开发商与外部合作上,都停留在前期策划和招商短期合作上,而其实,项目开业后的运营阶段,尤其是资产管理方面,也需要成熟的经验和规划,需要长期耐心的管理和调整,这也是一个重要的专业领域合作,而项目的进一步资产运营如转让、融资、改造,也需要精深的专业管理经验,可以相信,中国的商业地产轻资产运营在资产管理运营上,将会有越来越多的合作开发空间。

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