商业地产发展未来将会面临哪四大结构性的问题?

正如中国经济进入阵痛阶段,商业地产也不可避免地遇到发展瓶颈。目前商业地产出现了结构性问题,包括供需失衡,一二线与三四线城市分化,传统商业物业亟需升级、改造等。市场催生了诸如联合办公、服务式公寓等新兴业态,房企也须得寻求新的增长点

一、商业地产未来在中国肯定还是有一个很大的发展阶段

中国商业地产的发展才刚刚起步。过去十几年来,所有中国人的居住、办公条件还是得到了极大的改善。总体而言,住宅市场大势是向上走的,如果期限再拉长一点,甚至可以看到它是单边上扬的过程。

商业地产也是一样。当人均收入水平达到一定阶段之后,人们的基本居住需求已经得到满足,就会关注消费的需求。现在中国的人年均收入在7000美金,美国则有40000多美金,说明中国还有很大的增长空间。随着中国人均可支配收入有巨大提升,将极大的促进消费,包括购物、体验消费、运动等等,就会给商业地产带来持续的机会。

现在大家看到消费模式也在转变,举个例子,现在有很多人喜欢跑步,开始买各种专业装备,跑着跑着,觉得自己在某些方面的需要做体能提升,于是就去健身了,结果又带动了健身行业。过去,大家在外面吃饭更多是商务性质的,现在,餐饮更多的变成了家庭式的消费,已经变成了家庭消费的常规项目。所以我们看到,当大家的基本居住需求得到满足,当可支配收入增加了,就必然转向消费,也必然带动商业地产的发展。

二、商业地产的发展也面临一些结构性的问题

1、商业地产还是有很多存量需要盘活。

经过过去二十多年的逐步累积,商业地产供给远远大于需求,最终导致了部分空置问题出现。尤其是三四线城市,市场需要时间去消化庞大的供应量。所以在这个结构性过剩阶段,大家都比较痛苦。这样的问题在一线城市也出现过,2000年左右,在上海浦东也有很多写字楼空置,当经过一段时间的发展,经济发展到一定水平,现在浦东的写字楼价格已经相当高了。这个和经济周期、经济结构都有关系,供给和需求的匹配也需要一个过程。

2、结构性问题体现在地域上。

一线城市所有的房地产资源都在上升,在土地资源上尤其突出,但是在三四线城市资源其实很便宜。最终大家会发觉,一线城市的写字楼、商场都比较贵,但三四线却出现大量空置的物业。

3、结构性问题还体现在旧商业物业的改造上。

现在的一二线城市,基本好的位置都建成了商业物业,但这些物业面临升级、改造的过程。以深圳为例,尽管大量的商业聚集在华强北,但由于规划的比较早,那里的购物体验已经不能满足现在人们的要求,所以我们看到,那边已经在做重新的规划和提升。

4、结构性的问题体现在原来的商业集中于某一两个业态上。

如今谈到商业,大部分人会联想到商场、购物中心、写字楼、酒店等;但是七八年前,大家只会想到百货。而且现在还涌现出很多新兴的商业业态,比如深圳的欢乐海岸就是很典型的体验式商业例子。金地商置现在做的威新软件科技园,和传统的写字楼也有所不同;还有现在比较流行的联合办公,另外,这几年青年公寓也成为新时尚,现在年轻人工作初期,在一线城市买套房子很困难,我们就将传统住宅包装出租,给年轻人创造新的居住环境,又帮助他们建立圈层。

综合来讲,从大的发展趋势看,商业地产还有一个非常大的发展空间。但是现阶段也面临一些结构性的矛盾和困难,会产生出很多新的业态,能够让房企找到新的增长点。

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