昆明商业地产过剩 人均2平米超越北上广

2014-09-24 10:03

“现在来逛商场的人越来越少,不论是商场方做‘内购会’、‘折扣会’,都挽救不了这个局面。”昆明某商场3楼一女性品牌服饰售货员赵靓抱怨道。

“到昆明以后,听了很多业内人士的分析,他们说现在的昆明商业地产过剩,商铺不好出手、转租,甚至开张都难。”从外地来昆参加秋季房交会的刘女士本想买个铺面,不过她犹豫了。

在电商如火如荼之际,笼罩在零售业身上的抢钱光环已经悄然褪去。跟零售密切相关的商业地产该何去何从?昆明目前的商业地产是何种现状?我们还能投资铺面吗?;

在一次昆明高端商务沙龙交流会上,原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理、2005年全国商业地产十大操盘手梅永丰表示,未来昆明商业地产要做到“去零售化”是不现实的,但格局肯定会重新调整,淘汰一批将是必然。

过去

“炒房”转向“炒铺” 收益达8%-10%

截至2013年底,全国约有近4000家购物中心,累计商业建筑面积已经达到2亿平方米,预计2015年有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。

云南某房产公司商铺营销经理赵女士表示,自2010年之后,商业地产的年均投资额快速增长,其投资额增速已经开始超过住宅,当年商业地产均是“热馍馍”,投资回报率很高,谁投谁赚钱。“随便谁,只要手里有钱在昆明某些商业综合体里头买下三两间铺面,不论转手还是出租,投资回报率一般在8%—10%,与其他投资3%—8%的回报率相比算高的了。”

在房产调控常态化的背景下,住宅投资将明显放缓,商业地产因此而受益,投资便一度过热,商铺出现过剩,“住宅限购,但商铺不限购,于是手里握着闲钱,依然瞄准房地产市场的‘炒房人’就摇身变成了‘炒铺人’,大把大把的钱用来购买铺面,因为实际需求并没有那么高,于是大量的铺面都闲置下来。”

赵女士表示,从需求方面讲,2010年之后,商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。

但在电商的影响下,商业地产受到一定的冲击。赵女士说,国内很多地方都出现了商铺滞销或者卖出去也没法开张的情况,“电子商务带来的冲击力度取决于这个城市的电子商务发展规模。由此来看,江、浙,沿海一带城市的商业地产颓势更明显”。

据yingshang网统计,2013年沃尔玛在中国关闭了14家门店,其中包括两家好又多,涉及浙江、江苏、上海、广州、深圳、合肥、浙江、青岛、福建、河南、成都等多个城市,是主流超市中关店最多的。

无一例外,这些城市电子商务均发展得如火如荼。

“在电商的影响下,商业地产也会受到一定的冲击。”这是当前所有地产业内人士高度统一的共识。

现在

昆明秋季房交会 消费者“买铺欲望”下降

曾被大家看好的投资热门、回报率超高的商业地产,在今年昆明秋季房交会上扮演了一个相当不起眼的配角。

在某大型商业综合体沙盘前,外地来昆参加房交会的刘女士显得非常踌躇,她此次来本想买铺面投资,来到昆明后听了大量的“商铺萧条论”,加之在现场看到多数人都在买住宅,于是就更加犹豫了。

“我们在长春有几个铺面,有的租,有的合伙经营,整体都还算理想。今年想来南方市场看看,就选择了四季如春的昆明。到昆明以后,听了很多业内人士的分析,他们说现在的昆明商业地产过剩,商铺不好出手、转租,甚至开门都难。而且房交会现场,我看到多数房产商都在主推主流旅游地产,我想是否去西双版纳或者大理投资住房算了。”刘女士说。

在房交会现场,跟刘女士想法差不多的大有人在,包括商业地产置业顾问晓彬都坦言:“很多老客户打电话过来问想买铺面,我都劝他们先观望一下。”

晓彬说,现在线上线下“差距实在太大”,以天猫为例,一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费,其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下,昆明一个商场普通位置60平方米商铺,每月租金支出要达到10万—20万元不等,还不包括诸多流通环节、人力成本、电费、物业费等各类费用。

月销售过百万的专柜 如今卖70万都难

昆明某商场3楼一女性品牌服饰售货员赵靓介绍:“现在来逛商场的人越来越少,不论是商场方做‘内购会’、‘折扣会’,都挽救不了这个局面。”

加上客户群基本上都是中老年人,购买力不强,赵靓说,该品牌一些漂亮新款多数都放到了线上先售,而实体店基本上都引不进来,于是整个销售进入了“恶性循环”模式。

赵靓抱怨称,尽管现在已经是秋装销售旺季,公司给卖场制定的“到10月70万销售目标”很难完成,但在以前可以轻松过百万。

她也坦言,她也很少逛商场,购物多数在线上,即便是去商场,那也是跟男友去吃自助餐或者去健身。

年轻人热衷网购 省时又省钱

在昆明高新区某互联网公司工作的赵明由于接触网络较早,于2010年开始便热衷于网络购物。

在赵明看来,逛商场是最累、最浪费时间的一种方式。他认为,网上品牌商铺一般都会有折扣,实在不行,也可以找人代购。“现在除了奥特莱斯这类名品打折的商场外,其他无特色、离家远、交通不便的商场我一般都很少逛。”

在昆明街头,记者也随机访问了10名年轻市民(20-35岁)。8位采访对象表示主要是通过网络来购物。

当他们被问到为什么不去线下体验购物时,得到的回答除了工作忙、商品价格高、居住地离商场较远外,还有“现在各商场入驻品牌都大同小异,逛商场没什么新鲜感,远不如在线购物节省时间”。

未来

精致化专业化社区超市

或是商业地产破局之道

原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰说,淘宝目前是全球最大的电商平台,今年有可能会到达3万亿元的销售额。现在电商占零售总额8%,未来规模会更大。这样一来,肯定就会蚕食整个零售业空间。

梅永丰表示,跟电商相比,实体零售业租金贵,流通成本高,人力成本高,甚至营销成本都很高,这也直接导致价格上没有优势。

“虽然被电商蚕食得很严重,但是这种实体零售业肯定不会消亡,只是优势会被削弱。”梅永丰说。

他认为,未来商业和住宅互动,销售和物业管理互动,将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业,将是房地产公司未来重要的利润增长点。

云南很多业界专家都认为,商业的社区化、精致化是趋势,小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式,定位更明确的点对点的商业服务机构,更便于服务到人,服务到家庭。

而顺丰在全国各地乘势推出的“嗨店”(类似于社区超市的O2O销售模式),更加揭示了这个发展趋势。

大型商业综合体

餐饮娱乐将占更大比例

梅永丰表示,在一些大型商业综合体内,布局基本上5:3:2,零售占据五成,餐饮占三成,而其他的娱乐体验项目占据两成。

大型商业综合体提供给市民的“体验”恰恰电子商务没有的,如果说购物可以在线上完成,那么娱乐、就餐就没法在线上进行了。

所以,梅永丰认为,未来的商业体会逐渐过渡到“综合体验模式”,零售在一个商场的比重会大幅下降,餐饮、休闲娱乐又会大幅度提升。

“现在你就能看到,在一个大型的商场里,除了有大量的餐馆外,还有4D电影院、健身房、瑜伽馆、美容院,甚至教育培训机构。这些都是电商做不了的,所以这方面的比重会持续增加。”梅永丰说。

根据他的预计,未来昆明商场的布局会呈现出4:4:2的局面,零售功能还将持续被削弱。

“目前,大量的商业地产难产,卖不出去;卖出去了的招商难、开门难;开门经营的也不温不火,所以近期昆明新开业的购物中心没有一个项目是搞火了的。但这样不死不活的会拖累别人,会占据公共资源,需要向公共财政拿运营补贴,而且一再降价会把市场做得很烂。”梅永丰说。

他分析,未来的商业地产项目一定会死一批,然后转型一批,找准定位的才能活下来。

全国

截至2013年底

有近4000家购物中心

累计商业建筑面积

已经达到2亿平方米

预计2015年

有望达到4500家

商业建筑面积达到3亿平方米

昆明

商业地产已达1400万平方

人均2平方米

超越北上广港深

独家解析

昆明商业地产过剩

人均2平米超越北上广港深

在今年昆明春季房交会上,螺蛳湾中心、润城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等项目都推出了大量商业体。据不完全统计,目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了近50余个,商业容量或超过1400万平方米。

对于上述数字,原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰梅永丰表示认可。他说,昆明商业综合体的确已经达到了1400万平方,人均面积2平方米,或已经超过香港深圳。

梅永丰认为:“商业地产应该先商业、后地产,如果把地产和商业本末倒置的话会产生灾难性后果。我认为商业地产要有一个适当的规模,而中国除了香港以外其他地区的商业消费地域性非常强。越来越多的消费者因为时间和精力的关系都以所处区位和工作单位为中心,所以商圈的辐射范围非常有限。”

另外,开发商要有足够的资金才能真正做好一个商业地产项目,现在很多的商业项目没有量力而行。在资本上,商业地产也没有一个“养”的心态。开发商需要有雄厚的资本才能去接手商业地产,根据目前的市场来看,商业地产做得好的除了央企就是港资企业,所以一般的投资者也许看不到项目成熟起来就会迫于资金压力而放弃。

今年7月,同策房产咨询股份有限公司部针对不同物业类型进行综合分析,发布了《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》。数据显示,从国内来看,如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米,就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。昆明的商业地产人均面积超过了北上广。

该《报告》还提醒:对于城市人口相对较少,经济基础也较为薄弱,商业地产供给过度的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市,这当中提到昆明。这也意味着,投资昆明的商业地产“风险会很高”。昆明商业地产的弊病在于:体量过大,需求降低。近期准备开网店的小吴表示,做一家网店完全不用去考虑“临街旺铺”,因为投资低,很多人选择在家里或者出租屋内开张,甚至有的人故意挑选靠近快递网点的小区。

“不管卖什么,现在年轻人要开零售店基本上都是在线上,因为成本低。于是,大家对‘门脸房’的需求变少,这就导致那些准备出租给刚创业的年轻人的商铺遇冷,未来电商越来越热,实体商铺需求肯定就会越来越冷。”小吴说。

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