未来4年写字楼将不断入市:提升改造“呈新”出发

2015-06-11 09:38

6月5日下午,北京中粮广场携手房讯网共同主办的“传统写字楼‘呈新’出发”主题论坛在北京中粮广场隆重召开。本次论坛吸引了世邦魏理仕、高力国际、中原地产等60多家知名代理公司以及200余名行业精英代表及媒体到场。

中粮置地北京公司副总经理、北京中粮广场总经理孙天立在致辞中表示,北京写字楼市场未来一至两年内,将有上百万平米的新增供应入市,面对日益激烈的市场竞争,不管是从运营角度还是创新角度,始终保持项目自身优势极为重要。因此,剖析传统写字楼在写字楼租售市场的运营经验及提升改造方向,是行业人士不可缺少的功课,也是中粮广场协同房讯网举办此次论坛的主要目的。

房讯网董事长兼全联房地产商会写字楼分会副会长刘凯在致辞时讲到,从统计数据看,更大量的写字楼供应可能来自于郊区,非核心区的区域,包括亦庄、通州、石景山等。三大核心商圈,CBD,金融街、中关村等等,这些区域的写字楼还是以存量房的改造为主。而传统写字楼的全面改造升级,虽然前期的投入比较大,但是长远来看,却是提高效益必要的手段。

高力国际华北区董事周晓骏骅演讲中分析道,从目前数据来看,几个核心商圈的写字楼市场态势良好,但是2015年以后,未来4年还将有新的写字楼不断入市,这对现有写字楼造成不小的压力。同时他也预测,随着良好地段的新项目入市,对本次论坛的研讨主体——传统写字楼在市场中的竞争优势产生极大的冲击。由此可以看出,传统写字楼的全面提升改造已成必然趋势。

在随后的圆桌论坛上,中粮置地北京公司副总经理、北京中粮广场总经理孙天立、金地商置集团北京分公司副总经理吕丽华、北辰实业写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红、北京金隅地产投资发展公司副总经理王子铭、世邦魏理仕华北区高级董事王茂君围绕持守,开拓和呈新三个部分展开对话,深入剖析传统写字楼在写字楼租售市场的竞争优势和运营经验,同时一同鉴别传统写字楼在目前市场的不足之处和改善空间。研讨传统写字楼如何在运营管理、建筑完善等方面不断提升,从而打造经典“百年写字楼”。

持守——传统写字楼的运营管理优势和经验

随着中国社会的进步和经济的发展,中国写字楼的建设规模迅速扩展,写字楼运营方式花样百出,但是万变不离其宗,传统写字楼经过历史的洗礼,在运营管理方面必然会留下最核心、最有价值的东西。

谈到传统写字楼的优势,各位负责人都一致表示,传统写字楼有许多需要继续坚持的理念。金地商置集团北京分公司副总经理吕丽华谈到,持有型传统写字楼,无论是运营管理团队的服务精神还是对客户满意度的追求,都应该继续坚守高标准、高质量。北京金隅地产投资发展公司副总经理王子铭甚至表示,为了保证客户满意度,可以在制度上坚持保证物业公司每年零利润,以客户满意度为考核标准。北辰实业写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红回顾写字楼30多年的发展,认为传统写字楼还是要坚守在最初的区域,为企业提供优质的服务。虽然随着新写字楼的不断涌现,企业的需求也在不断变化,但是运营管理团队的坚守、对高品质的追求还是吸引新老客户的核心竞争力。话题最后,各位嘉宾也提到,在坚持的同时,也要创新,这样才能在留住老客户的同时,引进新企业。

开拓——传统写字楼的软实力构建和提升

一个优质的项目,不能只满足于单一的租赁工作,更不能只是一味靠拉低租金来吸引租户,还需要不断提升软实力以获得更多租户的认可。

谈到软实力,各位嘉宾都不约而同的提到客户关系维护,从宽泛的物业管理、租期内服务、应急措施等,到细致的人性关怀、办公区空气质量优化、让客户在某一方面获得预期外的满足感等。这样的软实力是一个不断持续、不断改进的过程。在客户办公基本需求之外,提供让他们“惊喜”的服务,成为传统写字楼打造软实力的一剂良方。据了解,已经有一些项目紧贴市场脉搏,率先进行运营管理提升,创新营销推广手段,推出了一系列有意思、有品质的活动,涵盖公益、环保、生活服务等多个方面,例如:“地球一小时”公益活动、“快乐生活健康工作”体育比赛活动、“端午送祝福”、单身白领联谊等活动。此外,通过自媒体微信订阅号定期发布市场观点、推广场内活动,与楼内租户及业内同仁搭建互动交流的平台。这些丰富的活动不仅受到了楼内租户的好评,也得到了市场的认可。

中粮置地北京公司副总经理、北京中粮广场总经理孙天立在谈到客户黏性时表示,要深入研究客户的消费心理和消费行为,像对待恋爱对象一样,不断钻研对方的需要。在运营过程中,不断锤炼运营团队中的每个人,达到团队统一,避免因为某个人而影响客户的决定,同时不断从各方面的细节,以客户喜欢的方式,感动客户,维护好客户关系,进而留住客户。

呈新——传统写字楼的提升改造和升值

北京写字楼市场存量时代已经到来,重视客户体验,从使用者的角度出发,是传统写字楼改造过程中重中之重。传统写字楼的提升改造不仅仅是装修的改造,更多的是为功能的弥补和设备效能的提升。通过对写字楼进行适当升级改造,尤其是设备设施的更新升级,弥补了老牌写字楼的先天不足,又实现了物业长久的保值增值,虽然前期是不小的投入,但是从长远看却是提高效益的必要手段。同时,提升楼宇的绿色环保功能,打造健康的办公环境也是传统写字楼必须考虑的内容。

谈到改造,不可避免的问题就是财务,嘉宾们也表示,说服财务总监是提升改造的首要问题。世邦魏理仕华北区高级董事王茂君对此保持非常乐观的看法,主要因素是传统写字楼的提升改造尤其在节能改造方面受到政府的支持,其次这是市场的流行趋势,以后也将是关系到项目生存的要点。北辰实业写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红同时提到,五年小修,七年大修是写字楼发展的客观规律,硬件提升改造结合软实力提升将给项目带来加倍的资产升值。经过测算,开发商一般在3-5年内可以收回改造成本。从长远角度考虑,通过节能减排,能为项目带来更大更加长远的经济利益。

中粮置地北京公司副总经理、北京中粮广场总经理孙天立表示,希望中粮广场能成为“百年经典写字楼”,这个发展目标不但需要在诸如电梯、大堂、车库、内部装饰等显而易见的硬件条件,还要在服务、管理、丰富楼宇业态、楼宇文化底蕴等需要实际体验感受的软件条件上不断提升,才能在竞争越来越激烈的写字楼市场中屹立百年。

本次论坛的结束,应该是传统写字楼“呈新”出发的起跑。传统写字楼应当坚持高标准、高质量的服务理念,充分利用自身的品牌优势,保持在业内的好口碑。同时,在硬件和软件实现双重提升,提前制定硬件预防性维护计划,进行周期性升级改造,保证项目始终符合客户需求;通过精细化的运营管理、更加体贴周到的人性化服务、丰富的“惊喜活动”等软实力的打造增加客户的粘性。

传统写字楼是一个有底蕴、有感情的“老桩”,通过软硬件结合的改造提升即将生出适应新趋势、新需求的“新枝桠”。不仅是“呈新”,更是“诚心”出发。

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